Blog Allard van Gent

Berlijn beleeft een primeur. Per 1 juni 2015 is hier de zogenaamde Mietpreisbremse van kracht. Hiermee wil de stad voorkomen dat de huurprijzen de pan uit rijzen zoals in andere metropolen vaak het geval is.

Wat is een ‘Mietpreisbremse’?
Allereerst is het een mooi Duits woord. Het Vlaamse dagblad De Morgen schreef over het plafonneren van de huurprijzen. Letterlijk betekent het woord huurprijsrem, een woord wat mij betreft tot de Van Dale toegelaten mag worden en dat ik dus alvast in deze bijdrage gebruik.

Met deze nieuwe regeling mag de huurprijs voor een woning niet meer dan 10 procent van de vergelijkbare gebruikelijke huurprijs in Berlijn bedragen. Dit geldt overigens alleen voor de situatie waarin een woning nieuw wordt verhuurd. Dus niet voor woningen waarvoor al een huurcontract is opgemaakt. Een prijsvoorbeeld: kost een woning tot nu toe 8 euro netto per vierkante meter, dan mag de nieuwe huur sinds afgelopen maandag tot maximaal 8,80 euro stijgen. Werd de woning vóór juni al tegen woekerprijzen verhuurd, dan is de eigenaar van de woning niet verplicht de prijzen vanwege de nieuwe huurprijsrem te verlagen.

Uitzonderingen
De huurprijsrem is niet van toepassing op nieuwbouwwoningen die na 1 oktober 2014 voor de eerste keer werden verhuurd en evenmin op grondig gemoderniseerde woningen. Hieronder verstaat men dat de modernisering minimaal een derde van de waarde van een vergelijkbare nieuwbouwwoning heeft gekost. Met deze uitzondering wil men voorkomen dat de huurprijsrem belemmerend werkt bij de bouw van nieuwe woningen of bij het renoveren van woonruimte.

Bestaand huurcontract
Volgens een artikel in de Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), waarop ik mijn bijdrage baseer, zijn huurders vandaag de dag al goed beschermd tegen sterke huurprijsverhogingen. De huur moet namelijk minimaal een jaar constant zijn geweest. Dat geldt echter niet voor eventuele hogere servicekosten of toeslagen voor modernisatie. Daarnaast mag de verhuurder de huur enkel laten stijgen tot de gebruikelijke huur voor de stad Berlijn. Bovendien mag sinds 19 mei 2013 de huurprijs in een tijdsruimte van drie jaar slechts met 15 procent stijgen.

Huur te hoog?
In een speciale tabel met huurprijzen kan iedereen nakijken of de huur van zijn of haar woning overeenkomt met een de huur van een soortgelijke woning in Berlijn. Deze tabel wordt de ‘Mietspiegel’ genoemd en is gebaseerd op de huurprijzen van de afgelopen vier jaar. Je vindt er de netto huurprijzen van woningen met verschillende afmetingen. Daar worden nog toeslagen of kortingen voor de inrichting van de woning of de ligging van de woning mee verrekend om de vergelijkbare netto huurprijs vast te stellen.

Wat te doen bij te hoge huur?
Blijkt vóór het afsluiten van het huurcontract dat de huur voor de nieuwe woning te duur is, dan is het natuurlijk raadzaam het contract niet af te sluiten. Heeft de huurder echter al een handtekening gezet, dan kan hij of zij de verhuurder schriftelijk wijzen op de vergelijkbare huurprijs van een soortgelijke woning in Berlijn en voor de daadwerkelijke huur in aanmerking komen.

Voor de woningmarkt in Berlijn bestaat voor deze gevallen een speciaal formulier van de Berlijnse huurdersvereniging. Mocht de huurder het ondanks dit formulier niet eens worden met de verhuurder, dan kan hij of zij zich richten tot de bond voor huurbescherming en zich juridisch laten adviseren.

Geldigheid ‘Mietspiegel’
Momenteel is het in Berlijn nog lastig om met de huurprijsrem in de hand een proces aan te spannen. Het probleem is de oude Mietspiegel. De rechtbank Charlottenburg heeft namelijk onlangs besloten, dat het daarbij niet om een gekwalificeerde Mietspiegel gaat, omdat de noodzakelijke wetenschappelijke criteria ontbreken. Door die uitspraak bestaat er bij veel verhuurders grote twijfel over de bewijskracht van de Mietspiegel. Het oordeel van de rechtbank Charlottenburg is echter nog niet rechtsgeldig, er wordt beroep tegen aangetekend.

De regering van deelstaat Berlijn verwacht ook aanklachten tegen de nieuwe Berlijnse Mietspiegel, die onlangs door de stad werd voorgesteld. Volgens de krant ligt het voor de hand dat er ook in andere steden aanklachten tegen de Mietspiegel worden ingediend. Mocht het probleem rondom de Mietspiegel eenmaal zijn opgelost, dan hebben huurders voor de rechtbank zeker een grote kans op succes.

Trucs
De nieuwe wet geldt voor de netto huurprijzen. Verhuurders kunnen proberen de prijzen op andere manieren te verhogen, bijvoorbeeld door de stijging van de servicekosten, waardoor een hoge bruto huurprijs ontstaat. De verhuurder moet echter de servicekosten in een speciale afrekening ook kunnen aantonen en bewijzen. Daarom is het in het kader van de huurprijsrem zinvol als de huurder de extra servicekosten goed onder de loep neemt.

Waar geldt de huurprijsrem?
Volgens de wet alleen in gebieden ‘met gespannen woningmarkten.’ Deze regio’s moeten de deelstaten telkens voor een periode van vijf jaar vastleggen. Betroffen zijn waarschijnlijk vooral de grote steden, de agglomeratie en de universiteitssteden.

Primeur
In de deelstaat Berlijn is de huurprijsrem dus zojuist in werking getreden, De andere deelstaten volgen later. Volgens de FAZ zou de regeling in Nordrhein-Westfalen per 1 juli in kracht kunnen treden. Deelstaat Baden-Württemberg wil naar eigen zeggen de wet op z’n laatst in september invoeren. In de deelstaat Brandenburg moeten de huurders nog tot eind 2015 wachten, in Niedersachsen zelfs tot 2016. In de deelstaten Sachsen-Anhalt en Saarland bestaat volgens de deelstaatregeringen geen noodzaak de huurprijzen te plafonneren.